Ваша земельная доля – ваша собственность

В настоящее время у многих сельскохозяйственных предприятий заканчиваются сроки действия договоров аренды сельскохозяйственных земель, которые они заключали в середине прошлого десятилетия. Вот почему многие жители Ипатовского района находятся на распутье: нужно обдумать, как наиболее выгодно распорядиться своими земельными долями, чтобы получить максимальную прибыль.

Однако это не простой вопрос. Разобраться в нём поможет юрист, директор ООО «АртЗерноСервис» Ю. В. Белявцев.

– Юрий Владимирович, к сожалению, далеко не все граждане в достаточной мере знают о своих правах по распоряжению земельной долей. И из-за этого страдают, недополучая то, что могли бы, будь они юридически грамотными…

– Действительно, неосведомлённостью собственников зачастую пользуются некоторые недобросовестные землепользователи – арендаторы земельных участков. Они давно привыкли к тому, что получают в аренду землю на длительные сроки, взамен предоставляя мизерную плату.

– А какой закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения?

– Это Федеральный закон от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В нём, кстати, чётко определено, что такое земельный пай, земельная доля и какие права имеют их владельцы. Такими владельцами стали в 90-е годы прошлого века работники совхозов и колхозов, получившие доли в процессе реорганизации своих сельхозпредприятий.

Говоря сухими терминами, земельный пай – это право собственности человека на долю в праве общей долевой собственности на земельный массив сельскохозяйственного назначения. Это не конкретный земельный участок, а общее с другими право собственности на земли бывшего колхоза или совхоза. Такая форма владения землёй называется общей долевой собственностью.

Земельный участок же – это участок земли, оформленный надлежащим образом, то есть когда определено его конкретное местоположение и границы, присвоен кадастровый номер.

Владелец земельного пая при соблюдении определённых действий может стать собственником конкретного земельного участка.

– Какими правами обладает участник долевой собственности?

– Без выделения земельного участка в счёт земельной доли он по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на неё, внести её в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать её в доверительное управление либо продать или подарить другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом участник долевой собственности вправе только после выделения земельного участка в счёт земельной доли.

– Насколько я знаю, большинство участков находятся в аренде у сельхозпредприятий. Договоры аренды ещё действуют, однако некоторые хозяйства заранее начинают проводить общие собрания собственников земельных долей с целью утверждения изменений к договорам, увеличивая срок аренды. Наши читатели, среди которых много таких собственников, интересуются: каков минимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, установленный законом? Всё-таки на слишком долгий срок сдавать в аренду свой пай неосмотрительно.

– Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет минимальный срок – три года. Но некоторые хозяйства выступают с предложением продлить договор аренды на десять лет, мотивируя это требованиями краевого законодательства, которое на самом деле было отменено пять лет назад. Многие собственники земельных долей идут на поводу у таких арендаторов и продлевают аренду на невыгодных для себя условиях.

– Арендная плата – ещё один важный вопрос для ипатовцев. Многие недовольны её размером. Это, может быть, и субъективное мнение. Нужны цифры для сравнения. Каковы они в среднем по краю?

– Та арендная плата, которая была установлена сторонами 9-10 лет назад, естественно, уже не может устраивать собственника. Времена-то поменялись. Конечно, руководство сельхозпредприятия «идёт навстречу» собственнику, повышая аренду на 10-20%, но это повышение незначительное и не соответствует современным реалиям.

Сейчас в Ставропольском крае средний размер арендных платежей за пай уже превышает 3,5 тонны пшеницы в год. Помимо выдачи арендной платы многие арендаторы также возмещают собственникам уплаченный земельный налог и НДФЛ.

Согласитесь, несправедливо, что в Ипатовском районе люди получают меньше – менее 2,5 тонны, и это притом, что ежегодно развиваются технологии сельхозпроизводства и повышается урожайность.

– Действительно, несправедливо. И каков же выход?

– Всегда есть выбор! Каждый собственник должен понимать, что земельная доля – это его собственность, это источник его дополнительного дохода и он вправе по своему усмотрению распорядиться своим имуществом, самостоятельно выбрав арендатора либо продав свою долю, или распорядиться ею иным не запрещённым законом способом.

– А есть ли выбор при действующем договоре аренды?

– При действующем договоре аренды земельного участка собственник может выделить земельный участок в счёт своей доли только с согласия арендатора.

Однако в статье 14 закона № 101-ФЗ, о котором мы уже говорили, указано, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счёт принадлежащих ему земельной доли или земельных долей и распорядиться выделенным в счёт земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора на выдел в счёт земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется.

– Сейчас в Ипатовском районе осуществляют деятельность многие сельскохозяйственные предприятия, что порождает спрос на землю. Решение, конечно, каждый принимает сам, но скажите для справки, что может предложить своим арендодателям компания, которую Вы представляете, – ООО «АртЗерноСервис».

– ООО «АртЗерноСервис» предлагает своим арендодателям, помимо уплаты земельного налога и НДФЛ, четыре тонны пшеницы в год в качестве арендной платы. При этом срок аренды – пять лет.

– Спасибо за беседу, Юрий Владимирович! Надеемся, собственники земли воспользуются Вашими советами и разумно выберут того арендатора, кто предложит наиболее выгодные для них условия.